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近年来，房地产代建日益受到房企关注，2022年，房地产代建企业在积极开展业务的同时，不断提升业务水平，为房地产代建的更好、更快发展不断集聚能量。代建领域新增签约面积首次突破一亿平方米，多家房企新增代建平台，纷纷进军代建领域。同时，代建企业积极探索代建业务模式，通过助力不良项目纾困，携手多方共赢。2022年，代建行业规范政策陆续出台，为代建行业更加规范、良性健康发展提供有力支持。从时间来看，代建相关政策主要于下半年密集发布。从发布城市来看，目前主要分布于存量市场和城市更新需求较多的城市，如深圳市和东莞市全年均发布代建相关政策2个。当前，代建政策依旧为与政府代建相关，尚未有商业代建相关政策出台，相关内容主要体现在以下几个层面。其一，完善代建企业名单库。如昆山市为代建企业名录库扩容，新增代建企业。其二，颁布代建制度，使代建政策更适合后期市场发展需求，利于投资项目的高质效达成。如济南市新增投资项目代建制管理办法，更加规范代建相关制度；东莞市颁布政府投资建设项目代建制管理办法，提升政府投资项目效益。其三，明确代建工作流程及相关细则，进一步提高区域代建管理标准化水平。如厦门市颁布《代建工作规程》，该规程填补了国内综合性代建管理地方标准的空白；东莞市颁布项目代建管理费总额控制数费率计提办法，明确代建费率计算办法。
资料来源：中指研究院整理
首次突破一亿平方米，保持快速增长。2022年，预计代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米，首次突破一亿平方米，较2021年同比增长11.3%，依旧保持较快增长速度。图：2018-2022年房地产代建新签约项目面积与增长率情况2022年，从代建新签约项目建筑面积来看，预计前5企业所占市场份额为58.6%，较2021年上升5.4个百分点。2022年，入局代建领域的企业持续增多，导致行业竞争加剧，头部企业为获得领先优势加速发展，通过探索“项目纾困”、资本代建等新的业务发展模式和寻求在产业园、写字楼等新赛道突破获取大量项目，表现突出。图：2018-2022年房地产代建新签约项目前五企业市场集中度典型房地产代建企业：头部企业探索新业务模式，多家房企入局代建领域头部企业通过探索“项目纾困”、资本代建等新业务发展模式，拓展代建领域。随着代建竞争加剧，头部代建企业积极探索新业务模式，如绿城管理携手金融机构落地资本代建、介入“项目纾困”等探索新的发展模式，2022年落地奥园广州云和公馆等项目，为其业绩提供有力支持。中原建业与多个城市城投平台及国企达成战略合作，积极拓展政府代建领域。多家房企入局代建领域，且发展迅猛。2022年，龙湖、中梁和华夏幸福均成立代建公司，进军代建业务，其中，龙湖龙智造成功签约重庆江北、中铁城投天府新区等项目；幸福安基中标沈阳市代建保交付项目、廊坊片区综合开发代建项目共计252万平方米，发展势头迅猛。表：2020年以来成立代建平台的房企及业务表现情况房地产代建是当前倡导的新发展模式的重要方向。房地产行业旧有的高负债、杠杆周转发展模式难以为继。2021年12月中央经济工作会议首次提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”。2022年3月《政府工作报告》指出，探索新的发展模式。2022年12月中央经济工作会议指出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。房地产代建具有轻资产、低负债、抗周期等特点，是新发展模式的重要形式之一，日益受到房地产企业青睐。政府代建前景广阔。保障性住房、老旧小区改造等均为政府代建提供了广阔的空间。具体来看，“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）；改造老旧小区1.6亿平方米。地方国企、城投公司积极拿地，为代建提供更多机会。根据《2022年中国房地产企业拿地排行榜》显示，地方城投公司托底拿地明显，按面积TOP100拿地企业中，有地方城投公司71个，是2021年同期的3倍多；拿地金额TOP100企业中，地方城投占比16.4%，较上年同期增加13.7个百分点。城投公司拿地后入市率较低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均为代建企业提供更多机遇。“项目纾困”为资本代建提供更多机遇。2021年下半年以来，房地产行业进入调整期，房企债务违约、项目延迟交付等问题频发，“保交楼”成为2022年政府工作的重中之重。一方面，“项目纾困”为房地产代建提供了更多空间；另一方面，当前“项目纾困”手段多样，其中，以政府、金融机构和房企三方合力的模式较多。该模式下，金融机构入局，又为资本代建提供了更多的发展空间和借鉴经验。新赛道获得突围机会。面对竞争加剧的房地产代建行业，部分代建企业在新赛道寻求突围，一方面，持续加大在保障房等政府代建领域签约力度；另一方面，利用自身优势，在写字楼、商业综合体、产业园等领域获取新机遇。
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